Июн 13, 2023
Страшно, но перспективно
Застройщики северо-западной части России боятся будущего, но находят способы защитить свой бизнес от настоящего
Строители Санкт-Петербурга и Ленинградской области подвели итоги работы за прошедший год. Послевкусие осталось сладко-горьким: с одной стороны, несмотря на все сложности строительная отрасль петербургской агломерации сумела не только удержаться на ногах, но в чем-то и прибавить. С другой – проблемы назревают все более серьезные, и решений требуют соответствующих – как со стороны строительного сообщества, так и власти.
Государство поддерживает, покупатели осторожничают
Учитывая, что подведение итогов происходило на площадке юбилейного, ХХ-го съезда строителей Санкт-Петербурга, позитивной информации прозвучало все же больше.
Со стороны государственной власти об успехах рассказал вице-губернатор Санкт-Петербурга Николай Линченко, отметивший, что согласованный с минстроем РФ план сдачи жилья в эксплуатацию в нынешнем году будет перевыполнен. Предполагалось, что за год будет возведено 3,4 миллионов квадратных метров жилья, но уже по итогам ноября выяснилось, что, с учетом ИЖС, в городе сдано 3,2 миллиона квадратов.
Зампред правительства Ленинградской области Евгений Барановский, в свою очередь, сообщил о том, что и в его регионе нынешний год для строителей окажется рекордным – они превзойдут, как ожидается, собственную планку достижений в те же 3,4 миллиона квадратных метров.
Не скупились представители руководства и на информацию о реализуемых в обоих субъектах федерации мерах поддержки. Среди упомянутых — продление разрешений на строительство, мораторий на штрафы и пени застройщикам, а также в целом на внеплановые проверки бизнеса, льготные ипотечные программы, кредиты членам СРО, упрощение процедур технического подключения к сетям энергоснабжения.
Кроме того, чиновники поспешили развеять страхи строителей по поводу возможной «просадки» темпов продаж жилья из-за грядущей отмены льгот по ипотечным кредитам. Как рассказал Николай Линченко, на уровне Госсовета РФ уже есть решение о пролонгации еще на год программы семейной ипотеки, а возможность продления льготной ипотеки в целом прорабатывается серьезно.
Еще одной частью озвученного позитива стала информация о поддержке со стороны власти строительства социальных объектов. Так, если всего три года назад северной столице не хватало порядка 370 объектов социального характера, в том числе школ, детсадов, клиник и т.п., то на сегодня две трети этого дефицита уже удалось покрыть. Только в нынешнем году совместные усилия государства и частного бизнеса обеспечили введение в эксплуатацию более чем 51 объекта на территории города. А в ближайшие два года эти цифры вырастут еще заметнее – до 96 и 116 объектов соответственно.
Солидарно прозвучало и высказывание на эту тему Евгения Барановского – в области до конца года будет сдано по адресной инвестиционной программе более трех десятков социальных объектов, а в ближайшем будущем акктивное привлечение федерального финансирования позволит добиться и большего. В том числе залогом тому станут активное использование инфраструктурных облигаций, программ Минобразования, госпрограммы «Стимул» в рамках профильного нацпроекта, и других средств.
Однако доля негатива оказалась лишь немногим меньше. В основном, понятное дело, о грустных событиях и опасных тенденциях говорили сами представители строительного сообщества, в том числе председатель совета директоров холдинга «РСТИ» Федор Туркин.
По его словам, темпы строительства пока выдерживаются во многом из-за того, что девелоперы заканчивают ранее начатые объекты. Но вот по поводу запуска новых строительных площадок планы у большинства более чем сдержанные. И причина тут даже не в недоступности кредитных средств, которые как раз банки сейчас дают более-менее охотно, а в отсутствии стабильного спроса. Потенциальные покупатели пока не отошли от шоков начала года и выжидают, пытаясь определить дальнейшее развитие экономической ситуации в стране.
Без денег клиентов отрасль остается обескровленной и не может рассчитывать на динамичное развитие. По оценкам экспертов, сейчас строители города и области недофинансированы примерно на 40% — это колоссальный дефицит ресурсов. Как предположил Туркин, обеспечить стратегическое решение проблемы можно было бы, стимулировав спрос через расширение программы льготной ипотеки под 3-4 процента годовых, но до принятия подобных решений пока далеко.
Еще ряд тревожных тенденций обозначил глава Союза строительных компаний «Союзпетрострой» Лев Каплан. Например, он сообщил, что строители обеспечены сейчас заказами на 10,5 месяца, что является весьма низким показателем, не позволяющим рассчитывать на стабильное развитие. Обеспеченность же финансированием и того ниже – всего на 7 месяцев. При этом производственные мощности представителей отрасли загружены в лучшем случае на две трети. И в целом в отрасли продолжается начавшееся еще три года назад сокращение числа строительных компаний и работников, занятых в них. Девелоперов за это время стало меньше почти на треть, а количество сотрудников проседает на 5-6% ежегодно.
| Топ-10 девелоперов по объему выручки в Ленинградской области, по данным Dataflat.Ru | |||
| Место в рейтинге | Застройщик | Выручка в 2021 г., млн руб | Выручка в 2022 г., млн руб |
| 1 | Группа ЦДС | 7 811 | 12 591 |
| 2 | ПИК | 1 853 | 11 447 |
| 3 | Евроинвест | 7 144 | 9 375 |
| 4 | Мавис | 5 234 | 7 521 |
| 5 | КВС | 4 665 | 4 504 |
| 6 | Полис ГК | 2 980 | 4 349 |
| 7 | Арсенал-Недвижимость | 3 302 | 3 899 |
| 8 | Ленстройтрест | 3 125 | 3 491 |
| 9 | УК Новоселье | 2 440 | 3 032 |
| 10 | Строительный трест | 3 665 | 2 808 |
Продавать то, что нужно клиенту, и по той цене, которая ему подойдет
Безусловно, все участники диалога между властью и строительным сообществом по-своему честны и искренни в выражении собственных позиций. Вопрос в том, где именно пролегает линия объективности. Если взглянуть внимательнее на работу строительных организаций города и области, и попробовать оценить их положение комплексно, то вывод окажется таким: судьба отрасли выглядит скорее оптимистично, но оптимизм этот пока очень и очень осторожный.
Возьмем, для примера, одного из застройщиков, активно работающих и в Санкт-Петербурге и в Ленинградской области – инвестиционную компанию «Евроинвест». Ее положение на общем фоне выглядит очень благополучным – например. По результатам анализа системы Dataflat.Ru, компания вошла по итогам трех кварталов года в тройку лидеров по объемам продажи квартир на территории Ленинградской области. При этом по сравнению с прошлым годом компания не только не снизила темпов, но и прибавила их – если год назад выручить от продажи жилья удалось немногим более семи миллиардов рублей, то в нынешнем году цифры увеличились до 9,37 миллиардов.
Однако основатель и руководитель холдинга Андрей Березин в своих оценках не просто сверхосторожен, но и выказывает определенную тревогу за будущее.
«Какие тут могут быть прогнозы… Если ставка по ипотеке будет низкой, а ее выдача стабильной, тогда можно будет что-то прогнозировать. Хотя я думаю, что рынок в любом случае уже не вернется к прежним замечательным показателям, потому что люди будут очень аккуратно и долго принимать решения. Даже когда ситуация стабилизируется, покупатели подсознательно будут думать о рисках и отсутствии стабильности. Рынок может развиваться только тогда, когда есть полное понимание правил игры и у бизнеса, и у покупателей. Когда мы вернемся к этому пониманию, пойдет рост», — обозначал он свою позицию в одном из интервью несколько месяцев назад.
Однако, высказываясь так пессимистично, глава «Евроинвеста» отнюдь не спешит смиряться с плохими перспективами как для своей компании, так и для отрасли в целом. Чтобы «подстелить соломки» и обеспечить смягчение действия негативных факторов, в «Евроинвесте» предпринимают целый ряд мер.
Самые очевидные из них – маркетинговые. Например, компания в нынешнем году сумела творчески развить и дополнить собственными предложениями практику льготной ипотеки, предоставляемой государством. В результате ее удалось превратить в практически беспроцентный кредит. Объясняется этот механизм так: если приобрести в одном из жилых комплексов компании, например, в iD Park Pobedy, двухкомнатную квартиру площадью 34 квадратных метра в ипотеку под 0,1% годовых на тридцать лет, то переплата за весь срок пользования кредитом составит смехотворные 177 тысяч рублей, тогда как при обычном кредите размеры переплаты оказались бы на два порядка больше – около 19 миллионов рублей.
Активно задействуют в «Евроинвесте» и возможности скидок. В жилом комплексе iD Svetlanovskiy предлагается скидка в 5%, а в популярном в силу места расположения и относительной дешевизны iD Murino II – 2%. На первый взгляд немного, но в сочетании с другими механизмами снижения цены может накопиться весьма заметная экономия.
Например, за счет применения рассрочки. В компании предлагают конфигурацию отсроченных платежей по схеме 20-30-50. То есть первые 20% необходимо будет уплатить при заключении сделки, в качестве стартового взноса. Следующие 30% стоит подготовить к уплате в течение месяца после того, как корпус выбранного жилого комплекса окажется введен в эксплуатацию. Оставшаяся же половина подождет еще 11 месяцев после сдачи дома.
Но если маркетинговые усилия компании преследуют цель подстроиться под финансовые ограничения потенциальных клиентов, то своей другой инициативой «Евроинвест» обращается к куда более глубинным интересам покупателей. Эту инициативу назвали 3iD, и все новые жилые комплексы компания строит именно в рамках нового стандарта, что отражается на добавлении к названию ЖК индекса iD.
Фактически, внедрив стандарт 3iD, компания сменила вид предлагаемого покупателям товара. Вместо квартиры, как части жилого дома, ограниченной стенами, полом и потолком, клиентам предлагают поразмыслить над приобретением целого образа жизни, более комфортного, здорового и современного. И это отнюдь не просто слова — в рамках 3iD дома планируются и строятся совсем по-другому.
По мнению идеологов нового стандарта, качественная жизнь современного человека, будь то рабочее взаимодействие или семейный досуг, не может быть ограничена узким пространством квартиры. Чтобы обеспечить определенный уровень благополучия, нужно дать человеку возможность чувствовать себя в общественных пространствах так же комфортно и безопасно, как и за дверью собственного жилья.
Вот почему в каждом жилом комплексе с индексом iD особое внимание уделяется созданию таких пространств. Причем каждое из них продумывается максимально глубоко, а суммарная площадь мест для прогулок и общения в разы выше, чем это было принято до сих пор. Увеличивается и уровень разнообразия таких пространств. Среди них есть не только широко известные форматы – например, детские и спортивные площадки, зеленые зоны, но и куда менее освоенные рынком. В их числе – коворкинги, конференц- и кинозалы, досуговые комнаты с возможностью креативного времяпрепровождения для членов семьи разного возраста. В последних проектах компании появляются и полноценные SPA-центры, в том числе на крышах.
Но это еще не все. Чтобы помочь клиенту выйти из скорлупы его квартиры, компания разработала и внедряет клубный формат общения. В соответствии с ним каждый покупатель квартиры в конкретном жилом комплексе получает право на членство в местном клубе. А вместе с клубным билетом обретает и возможности посещать мероприятия для членов – в том числе тренинги и мастер-классы, лектории, встречи с интересными людьми. При этом попасть на мероприятия могут только свои, что позволяет решить вопрос с безопасностью.
Таким образом, можно подвести итог: в современных условиях выжить строительной компании непросто. Но сочетание, с одной стороны, гибкой маркетинговой политики, а с другой – инновационных подходов к строительству жилья, позволяет не просто выживать, но и поддерживать высокий уровень экономической эффективности. Именно к такому выводу подталкивает опыт компании «Евроинвест».
Пресс-портрет:
Андрей Березин родился в 1967 году в Ленинграде.
Окончил среднюю школу №239 с углубленным изучением математики. В 1990 г. с отличием окончил Ленинградский механический институт имени Д.Ф. Устинова («ВОЕНМЕХ») по специальности: «инженер по системам автоматического управления летательных аппаратов». В 1990 г. поступил в аспирантуру ЛМИ и начал параллельно заниматься бизнесом.
В 2017 г. за большой вклад в развитие российской промышленности и многолетний добросовестный труд был награжден почетной грамотой Министерства промышленности и торговли России.
Инвестиционная компания «Евроинвест» — многопрофильный холдинг, который уже несколько десятков лет осуществляет инвестиционную деятельность в Санкт-Петербурге, Ленинградской области и других регионах России. Круг инвестиционных интересов «Евроинвеста» охватывает сферы от высокотехнологичной промышленности и инновационных разработок, до девелопмента объектов недвижимости и строительства комфортного жилья.
Одним из ключевых в структуре группы «Евроинвест» является собственное строительное подразделение «Евроинвест Девелопмент», которое занимается строительством жилья и иных объектов, тем самым формируя девелоперский бизнес полного цикла.
More Details